Via libera dal consiglio comunale di Città di Castello alla variante alla parte operativa del PRG

Il consiglio comunale di Città di Castello ha dato via libera a sei ambiti di trasformazione urbana a destinazione prevalentemente residenziale a Pesci d’Oro, Regnano, nei pressi dell’ospedale (due), a Cerbara e Madonna del Latte, attraverso l’attivazione di altrettante Zone Agricole Utilizzabili per Nuovi Insediamenti (ZAUNI) previste dal Piano Regolatore Generale vigente. Una settima ZAUNI sarà attivata in parte (su una superficie di circa 5.400 metri quadrati oggetto di donazione modale a favore del Demanio da parte del Comune) per rendere possibile la costruzione della nuova caserma della Compagnia della Guardia di Finanza di Città di Castello a Riosecco. Nell’ultima seduta, infatti, l’assemblea elettiva tifernate ha adottato a maggioranza la variante alla parte operativa del PRG denominata PRG-PO 2, con 15 voti favorevoli di PD, PSI, Lista Civica Luca Secondi Sindaco, Gruppo Misto-Azione, il voto contrario di Castello Cambia e le tre astensioni di Castello Civica, Lega e Unione Civica Tiferno. Con la deliberazione, l’assise ha preso atto che la Regione ha escluso la necessità di Valutazione Ambientale Strategica (V.A.S.) e che con la Sezione Geologica del Servizio Rischio idrogeologico, idraulico e sismico, difesa del suolo ha dato parere favorevole alla variante, analogamente a quanto fatto dalla commissione comunale per la Qualità Architettonica ed il Paesaggio a proposito della compatibilità idraulica delle previsioni dello strumento urbanistico. Dopo l'adozione da parte del consiglio comunale, ci sarà un periodo di pubblicazione della documentazione della variante di 30 giorni. Per le osservazioni da parte dei cittadini saranno a disposizione ulteriori 30 giorni, più 10 giorni per le repliche. Le osservazioni saranno poi esaminate e votate in consiglio comunale in occasione della seduta che verrà convocata per l’approvazione definitiva della variante. Contestualmente alla variante alla parte operativa del PRG, l’assemblea ha anche adottato la variante al piano di classificazione acustica vigente con 15 voti favorevoli (PD, PSI, Lista Civica Luca Secondi Sindaco, Gruppo Misto-Azione) e quattro astensioni (Castello Cambia, Castello Civica, Lega e Unione Civica Tiferno).

La variante PRG-PO 2. La variante alla parte operativa del PRG denominata PRG-PO 2 porta a compimento il percorso amministrativo avviato a giugno del 2021 con l’atto di indirizzo della giunta comunale per l’attivazione di un avviso pubblico finalizzato all’acquisizione di manifestazioni di interesse per l’attivazione di Zone Agricole Utilizzabili per Nuovi Insediamenti (ZAUNI) e modifiche riguardanti aree di trasformazione del vigente PRG - Parte Operativa. Tali indirizzi sono stati successivamente confermati dall’esecutivo dell’ente nell’ottobre del 2022. Oltre gli ambiti di trasformazione e alla previsione della nuova caserma della Guardia di Finanza, la variante alla parte operativa del PRG adottata dal consiglio comunale assume in generale la disciplina e le norme della parte operativa vigente, applicando modalità attuative, meccanismi perequativi, forme di rapporto pubblico-privato, prestazioni di qualità e di sostenibilità già codificate e assicura una ulteriore messa a punto normativa, utile sia a sistemare alcuni aspetti del PRG che sono risultati finora di non semplice gestione, sia ad affrontare esigenze che si sono manifestate successivamente all’approvazione dello strumento urbanistico. Tra queste, la variante affronta processi di riqualificazione e rifunzionalizzazione delle aree classificate come tessuti prevalentemente per attività produttive, prevedendo anche destinazioni d’uso terziarie e a servizi che, compatibilmente con condizioni di salubrità e convivenza con altre attività, possono contribuire alla rigenerazione delle aree interessate e ad ampliare l’offerta di funzioni per la città, evitando comunque l’utilizzo di nuovo suolo. In questa prospettiva sarà consentito di insediare servizi collettivi o servizi privati di uso e interesse pubblico (formazione, sport, cultura) e attività ricettive extralberghiere (soggiorni studio, ostelli), a fronte della corresponsione di contributo straordinario e sulla base di una deliberazione del consiglio comunale che attesti l’interesse pubblico, a condizione di una serie di prestazioni volte a garantire sostenibilità, qualità architettonica e paesaggistica, accessibilità e fruibilità dei luoghi. La variante prevede anche usi abitativi, quale funzione accessoria all’interno dei tessuti prevalentemente per attività, prevedendo la possibilità di individuare due unità immobiliari nel lotto minimo già previsto dal piano operativo, per alloggi a servizio delle attività produttivo-artigianali (secondo le dimensioni massime già stabilite - 120 mq), esclusivamente in edifici esistenti con tipologia edilizia analoga e compatibile con la funzione dell’abitare. Vengono, inoltre, accolte quantità edificatorie in alcune zone della città per favorire l’applicazione di meccanismi compensativi, che supportano politiche urbane del Comune (acquisizione di aree per dotazioni e viabilità, iniziative di riqualificazione) e consentono di mantenere impegni assunti dall’amministrazione comunale relativi all’allocazione di quantità edificatorie già riconosciute con atti trascritti (come per l’area ex Fat).

“Stasera mettiamo un tassello molto importante nella pianificazione urbanistica del nostro territorio comunale”, ha dichiarato in apertura di seduta il vice sindaco con delega all’Urbanistica Giuseppe Stefano Bernicchi, che ha espresso soddisfazione per il completamento dell’iter amministrativo e ha ringraziato la struttura tecnica del settore urbanistico “per la diligenza, le energie profuse e la competenza, oltre che la disponibilità”. Bernicchi ha illustrato gli elaborati tecnici della variante alla parte operativa del PRG insieme alla dirigente del Settore Assetto del Territorio, Edilizia e Ambiente, architetto Marcella Mariani, all’architetto Francesco Nigro e all’architetto Paolo Ghirelli, redattori del PRG e della nuova pianificazione urbanistica oggetto di adozione. Il sindaco Luca Secondi ha sottolineato come la variante non rifletta “una visione di espansione della città dell’amministrazione comunale, ma gli impegni che assunti da alcuni cittadini che hanno manifestato volontà di fare”. Il primo cittadino ha poi fatto presente come, dietro alla manifestazione di interesse dei soggetti interessati, si arrivi a “onorare l’impegno di compensare i crediti edilizi della proprietà dell’ex Fat, che all’epoca della riqualificazione di quell’area ha assecondato la richiesta dell’amministrazione comunale di ridurre la cubatura a disposizione per le nuove costruzioni al fine di massimizzare lo spazio pubblico”. Le minoranze hanno espresso perplessità sulle destinazioni previste, segnalando in particolare la mancanza di interventi finalizzati al rilancio produttivo e al centro storico. Per la maggioranza, la nuova pianificazione coglie invece le esigenze che emergono dalla città.

Dibattito. Il vice sindaco Bernicchi ha ripercorso le tappe del lavoro svolto, evidenziando che “i cittadini hanno presentato numerose istanze nel periodo di apertura delle manifestazioni di interesse, che sono state vagliate, viste, ragionate anche insieme ai proponenti”. “Poi – ha spiegato - sono state prese due strade, come da delibera di giunta del 2023: una, che ha accolto le istanze di modesta portata, che hanno generato la variante parziale numero 4 al piano operativo; l’altra è approdata alla variante di oggi, che prevede l’attivazione di aree per nuovi insediamenti per circa 22 ettari del nostro territorio comunale, distribuiti a nord e a sud del capoluogo”. Bernicchi ha evidenziato come la variante permetta di adeguare e aggiustare anche alcune norme del PRG, rispondendo ad alcune necessità particolari emerse negli anni, senza però utilizzare nuovo suolo. “Tra queste – ha puntualizzato – si prevede la possibilità di insediare servizi collettivi, attività anche extralberghiere, per lo sport, per la formazione, per soggiorni studio, per ostelli, anche nei tessuti prevalentemente per attività produttive, subordinata però al giudizio del consiglio comunale; si prevede l’utilizzo abitativo di unità immobiliari che avevano funzioni accessorie a quelle industriali e oggi sono magari superfici in esubero; si prevede l'applicazione di meccanismi compensativi, cioè l’atterraggio di crediti edificatori che si sono creati negli anni passati”. La dirigente Mariani ha ripercorso l’iter della variante, ma ha anche chiarito le tempistiche e le procedure che permetteranno ai cittadini di presentare osservazioni e al consiglio comunale di giungere all’approvazione definitiva dello strumento urbanistico. L’architetto Nigro è entrato nel dettaglio della nuova pianificazione, toccando tutti gli aspetti salienti e sottolineando: “è abbastanza raro che un Comune si dia un piano strutturale, affronti un primo piano operativo e riesca anche a fare anche un secondo piano operativo come avviene oggi. Una cosa non scontata, che deriva dalle previsioni della legge regionale, dal fatto che il PRG vigente sta funzionando, ma anche dal fatto che la struttura che si occupa della pianificazione e della gestione urbanistica del Comune Città di Castello, che oggi è guidata dall'architetto Mariani, lavora benissimo”. L’architetto Nigro ha anche illustrato l’aggiornamento del piano di classificazione acustica collegato alla variante alla parte operativa del PRG, che è stato rielaborato per recepire le nuove previsioni degli ambiti di trasformazione, ma anche di precedenti variazioni urbanistiche. Il consigliere Andrea Lignani Marchesani (Castello Civica) ha preso la parola per auspicare che “ci sia coerenza con quanto stabilito dal PRG, che vengano mantenute le fasce di rispetto, che non si modifichi quella che era una impostazione di assetto del territorio improntata a uno sviluppo armonico nel corso degli anni”. Nel prendere atto delle compensazioni dei crediti edilizi, l’esponente della minoranza ha comunque eccepito che “alla fine del territorio in qualche modo viene preso, si costruisce qualcosa in più”, ricordando di essersi opposto in passato alla “costruzione di nuove aree, a fronte di un pesante calo demografico”. “Però di fatto vedo un'impostazione differente in questa variante”, ha osservato, preannunciando la propria astensione. Il consigliere del PD Massimo Minciotti ha ricordato l’impegno sull’urbanistica del Comune con il nuovo PRG, il PUMS e il PEBA, in base a “una visione orientata a sostenere l'interesse generale e non specifici interessi privati, basata sulla compensazione, sulla riqualificazione urbanistica e sul rispetto del territorio, evitandone il consumo”. L’esponente della maggioranza ha auspicato che le nuove aree edificabili, “possano attrarre abitanti e nuovi cittadini, senza determinare uno spopolamento ulteriore del centro storico e di altre zone del capoluogo”. A proposito del centro storico, Minciotti ha suggerito di “promuovere una riqualificazione sia energetica che strutturale, ma anche un ripopolamento abitativo con studenti nelle abitazioni inutilizzate”. Il consigliere ha sottolineato positivamente la previsione di un’altra stazione di servizio di carburanti e gas metano a Regnano, anche per incentivare la concorrenza, e ha evidenziato favorevolmente “la possibilità di trasformare strutture esistenti per usi relativi a servizi collettivi di interesse pubblico”. “L’importante è che venga rispettata la variante di salvaguardia che prevedeva una separazione netta tra attività produttive in genere e residenziali”, ha aggiunto. La capogruppo di Castello Cambia Emanuela Arcaleni ha chiarito: “non voterei contro se in questa variante ci fossero indicazioni sulla riqualificazione dell'esistente, sulla trasformazione del centro storico, se ci fossero gli interventi relativi al PEBA e se si rispolverasse un vecchio progetto come la Città dei Bambini”. “Ho sentito però alcune cose che invece mi convincono a non votare a favore di questo piano”, ha proseguito la rappresentante della minoranza, evidenziando: “dal mio punto di vista si possono attrarre persone con nuovi insediamenti produttivi, più che con nuovi insediamenti abitativi”. “Nel momento in cui molte parti produttive della città sono state trasformate in aree commerciali, a me sembra si sia perseguita una strada non del tutto accettabile, che ha generato più problemi di quelli che ha voluto risolvere. Da questo punto di vista il PRG per me non funziona benissimo, visti i problemi di viabilità, i notevolissimi problemi di inquinamento, sia acustico che naturalmente di altro genere che sono collegati”, ha detto Arcaleni. “Le scelte della variante non vanno nella direzione giusta per attrarre nuovi insediamenti produttivi, per rivitalizzare la nostra economia”, ha sostenuto la consigliera, esprimendo perplessità per il consumo di nuovo territorio, sulle compensazioni, sulla compatibilità delle nuove destinazioni previste in aree prevalentemente industriali. Il capogruppo del PD Gionata Gatticchi ha rimarcato positivamente che “il PRG cambi, perché cambia la società, cambiano le esigenze di un territorio, sia quindi uno strumento che si adatta ad una comunità in movimento, come lo è anche l'amministrazione comunale”. Per il rappresentante della maggioranza certe critiche denotano “poca dimestichezza con cosa può fare uno strumento come il Piano regolatore”.  “Dovremmo probabilmente candidarci non in consiglio comunale, ma al Parlamento Europeo, se volessimo cambiare le regole che hanno consentito l’evoluzione commerciale della zona industriale”, ha eccepito Gatticchi.  “Se c’è una difficoltà a veder sorgere nuovi insediamenti produttivi, questo dipende dai servizi che si danno, tra cui le infrastrutture. Però anche in questo caso, probabilmente più che in consiglio comunale, dovremmo quantomeno candidarci in Parlamento per risolvere questa problematica”. Il capogruppo del PD ha giudicato molto importanti interventi come “la previsione di nuove destinazioni ricettive e della possibilità di investire sullo sviluppo culturale e turistico nelle zone per attività produttive, come pure dell’uso abitativo per un numero limitato di casi”. La consigliera Luciana Bassini (Gruppo Misto-Azione) ha preannunciato parere favorevole alla variante, ringraziando tutto l'ufficio competente, in maniera particolare l'architetto Mariani e l'architetto Nigro. “Volevo ricordare in questa occasione anche l'impegno svolto dall'assessore Cestini all'inizio di tutto il lavoro per la variante al piano operativo”, ha puntualizzato Bassini, aggiungendo: “Rossella fece un grandissimo lavoro, si impegnò moltissimo”. Il capogruppo della Lega Valerio Mancini ha evocato “mali politici della città dal punto di vista urbanistico che partono da lontano”, parlando di “una visione che in passato ha precorso i tempi sullo sviluppo economico e oggi non c’è più”. L’esponente della minoranza ha ricordato “gravi errori” che hanno impedito di riqualificare l’ex ospedale e alcune aree urbane strategiche della città, hanno fatto perdere importanti aziende che si sono trasferite altrove e fatto sfumare progetti imprenditoriali. Segnalando i costi elevati dell’edilizia a Città di Castello, Mancini ha sostenuto che “c’è bisogno di una residenzialità ispirata ai principi che hanno caratterizzato certi quartieri della città, accessibili a coppie, con servizi, urbanistiche dignitose, supermercati, farmacie, medici”. Il capogruppo della Lega ha poi lamentato la mancanza di “novità dal punto di vista dell’insediamento produttivo cittadino”. “Il PRG è considerato da sempre il vero motore economico di un territorio e ci deve essere attenzione per le attività produttive, perché sono quelle che obbligano la residenza e la residenza stimola la famiglia, la convivenza, quindi le scuole, gli asili e i servizi”. L’architetto Nigro ha preso di nuovo la parola per chiarire che “le previsioni residenziali delle trasformazioni contenute nella variante sono al massimo per 375-380 abitanti. Cioè, non stiamo parlando che dell'1 per cento dei residenti”. L’esperto ha poi evidenziato che “non sempre si riesce a valorizzare il patrimonio edilizio tutto nello stesso istante: c’è sempre una quota fisiologicamente ferma per varie questioni, spesso di natura privata e non sempre la domanda riesce a trovare risposta”. “La capacità attrattiva di una città, di un territorio – ha spiegato Nigro - deriva da una somma di cose e non tutte le risposte si possono cercare nel PRG. Questo strumento a Città di Castello però mette condizioni vere. Dentro il centro storico, per esempio, sono ammesse quasi tutte le destinazioni d'uso, quindi, volendo, possono essere accolte anche altre funzioni”. Sulla zona di via Morandi l’architetto ha eccepito: “la trasformazione commerciale era già avvenuta quando abbiamo fatto il piano. Non a caso dentro il piano c'è una norma che serve a evitare l'ulteriore commercializzazione di quella porzione. Quello che oggi facciamo è capire se nel rispetto di tutte le norme, potranno trovare spazio anche altre funzioni, considerando sempre che resta la possibilità anche di grandi insediamenti produttivi”.  Il sindaco Secondi ha concluso il dibattito, puntualizzando alcune questioni. Partendo dal ringraziamento a tutti i tecnici coinvolti per il lavoro svolto e unendosi alla consigliera Bassini nel ricordo della figura di Rossella Cestini, il primo cittadino ha rimarcato che “la visione della città che era stata data con la parte strutturale del PRG non era poi così peregrina, se è vero che continuiamo a pianificare e mettiamo in atto solo dei correttivi”. Su via Morandi Secondi ha rivendicato “la norma di salvaguardia inserita nel PRG per limitare un fenomeno evolutivo che era già in atto è che è frutto di una liberalizzazione predeterminata dal livello europeo”, richiamando l’attenzione sulla necessità di cogliere i segnali di filoni emergenti come quello della ricettività, legato a investimenti estremamente importanti, quali quello del gruppo Boscolo o a Fontecchio. “Vedrete, poi – ha proseguito il sindaco – che avremo molte occasioni più avanti di votare in consiglio le proposte di realtà produttive che vogliono affermarsi nel nostro territorio e hanno già manifestato il loro interesse”. Sulla residenzialità Secondi ha, infine, sottolineato le opportunità che ci sono di investire nell’edilizia popolare anche recuperando l’esistente.